$190.000 om te openen versus $6.400 om te verwerven: verborgen risico's achter de overname van Japanse wasserettes

In Japan wasserette met zelfbediening handelsmarkt zijn de investeringskosten heel verschillend. In Tokio kost het openen van een franchisewinkel van 13 vierkante meter 30 miljoen yen (USD 190.000) aan apparatuur en bouwkosten. De totale investering bedraagt ​​38 miljoen yen (USD 243.000), exclusief de huurwaarborg. Echter, de vraagprijs van a wasserette in de stad Kisarazu, in de prefectuur Chiba, kost het slechts 1 miljoen yen (USD 6.400). De winkel is gevestigd op een parkeerplaats van een bouwmaterialencentrum. De apparatuur is geproduceerd in 2020. De winkel maakt ook gebruik van een systeem voor inkomstenmonitoring op afstand. Maar het bedrijf draait met verlies. Het prijsverschil weerspiegelt verborgen risico's achter bestaande overnames van wasserettes. Voor mondiale investeerders die van plan zijn bestaande winkels over te nemen, bieden ze waardevolle inzichten.

Verschillende handelsoplossingen

Lage vraagprijzen trekken veel investeerders aan. Ze denken dat ze tegen lage kosten volwassen winkels kunnen overnemen. Maar een lage vraagprijs betekent niet dat de acquisitie goedkoop is. De winkel in de prefectuur Chiba, met een prijs van 1 miljoen yen (USD 6.400), heeft twee handelsoplossingen: apparatuur blijven exploiteren of kopen en verhuizen.

Als investeerders alleen apparatuur kopen en de winkel verhuizen, moeten ze de restauratie van de locatie, de ontmanteling en installatiekosten van de apparatuur op zich nemen. De kosten voor het herstel van de locatie zullen naar verwachting 1 tot 1,5 miljoen yen (USD 6.400-10.000) bedragen. De kosten voor het verplaatsen van apparatuur bedragen 0,3 miljoen yen (USD 2.000). Als ze alleen maar apparatuur verplaatsen en de locatie herstellen, bedraagt ​​de investering 2,3 tot 2,8 miljoen yen (15.000 tot 18.000 dollar) (exclusief transport-, herinstallatie- en onderhoudskosten van apparatuur). Als investeerders blijven opereren, moeten ze huur, borg en zakelijke druk op zich nemen.

Verborgen risico's

● Winst verschil

Sommige operators hebben winkel- en onderhoudsteams. Voor hen kan een lage vraagprijs worden gezien als een kanaal voor de aankoop van gebruikte apparatuur. Maar voor nieuwkomers wordt het risico van het overnemen van bestaande winkels omgezet in dat van het overnemen en afhandelen van oude locaties. De vraagprijs van een andere winkel in de prefectuur Ibaraki bedraagt ​​1 miljoen yen (USD 6.400), met een extra borg van 0,6 miljoen yen (USD 3.800) en makelaarskosten. Airconditioners worden door de oorspronkelijke eigenaren verwijderd. De meeste apparatuur is in 2007 aangeschaft en één ervan is kapot gegaan. De overdrachtchecklist moet het eigendom van de apparatuur, ondersteunende faciliteiten en deponeringsverantwoordelijkheden omvatten.

De winkelwinst is heel anders bij dezelfde vraagprijs. Op het handelsplatform voor kleine en middelgrote bedrijven van BATONZ hebben twee winkels in de prefectuur Chiba dezelfde vraagprijs: 6 miljoen yen (USD 38.000). De jaarlijkse winst van de ene winkel bedraagt ​​1,65 miljoen yen (USD 10.500), terwijl de andere een hogere omzet heeft. Maar de jaarlijkse winst bedraagt ​​0,38 miljoen yen (USD 2.400). Dit betekent dat de verkoopopbrengsten de winstgevendheid niet kunnen weerspiegelen. De belangrijkste factoren voor de cashflow zijn huur, veroudering van apparatuur en onderhoudskosten.

● Winkelwaardering

De veel voorkomende misvatting is de onbetaalde arbeid van de eigenaar. De jaarlijkse verkoopopbrengst van een winkel in de prefectuur Fukushima bedraagt ​​11,2 miljoen yen (USD 71.000). De jaarlijkse winst bedraagt ​​6,07 miljoen yen (USD 38.500). Het heeft geen formeel personeel. De eenvoudige terugverdientijd bedraagt ​​3,6 jaar. Volgens de gegevens biedt de eigenaar zes dagen per week was- en vouwdiensten. Hij doet het schoonmaken, het innen van betalingen en het onderhoud van de klanten. Deze arbeidskosten zijn niet inbegrepen in de bedrijfshonoraria. Op basis van de lokale arbeidsprijzen bedragen de arbeidskosten 2,81-3,28 miljoen yen (USD 18.000-21.000). De werkelijke winkelomzet daalt aanzienlijk als rekening wordt gehouden met de arbeidskosten. Het ‘no-employee’-model betekent niet dat er geen arbeidsinvesteringen nodig zijn. Was-en-vouwdiensten kunnen de omzet van de winkel verhogen en arbeidskosten met zich meebrengen.

● Apparatuur-upgrades

Er bestaan ook risico's voor apparatuurupgrades in de bestaande winkels. In Hanamigawa Ward, Chiba City, is de vraagprijs van een winkel 4,5 miljoen yen (USD 28.600). De jaarlijkse omzet bedraagt ​​6,45 miljoen yen (USD 40.900). De bedrijfswinst bedraagt ​​1,422 miljoen yen (USD 9.000). De eenvoudige terugverdientijd bedraagt ​​3,2 jaar. Dit lijkt aantrekkelijk. Maar de winkel werd in 1999 geopend. Van meerdere machines zijn de productiejaren onduidelijk. Er is een wasmachine van 16 kg kapot gegaan. Het kan niet worden gerepareerd omdat originele reserveonderdelen niet beschikbaar zijn. De oorspronkelijke eigenaar is niet bereid te investeren in het moderniseren van apparatuur. De koper moet dus de kosten voor vervanging van apparatuur op zich nemen. Ook moet worden beoordeeld of het huidige klantenverkeer investeringen in apparatuurupgrades kan ondersteunen. Tijdens de periode van vervanging van apparatuur kunnen oorspronkelijke klanten andere concurrenten kiezen. Ze moeten ook beoordelen hoe lang de resterende apparatuur stabiel kan blijven functioneren als de apparatuur in batches wordt vervangen.

● Huur

De vraagprijs van een winkel in de prefectuur Tochigi bedraagt 8,5 miljoen yen (USD 54.000), inclusief gebouwen, uitrusting en exploitatierechten. De grond wordt tegen een lage huurprijs van de grondeigenaar gepacht. Het huurcontract loopt af in 2029. Tegen die tijd moet de grond hersteld zijn. De verkoper zegt dat het huurcontract zonder schriftelijke bevestiging met tien jaar kan worden verlengd. De opbrengsten kunnen dus niet worden berekend op basis van een lage huurprijs. De kosten voor demontage en restauratie moeten worden meegerekend.

Werkelijk financieel model

Naast verschillende verborgen kosten moeten investeerders het feitelijke financiële model van zelfbedieningswasserij begrijpen. Het zelfbedieningswasbedrijf heeft voordelen op het gebied van vooruitbetaalde inkomsten, geen inventaris en geen behoefte aan receptiepersoneel. Maar het vereist een hogere initiële investering. Apparatuur moet op een bepaald moment worden vervangen. Ook de renovatie- en aanpassingskosten zijn hoger.

Bij het beoordelen van winkels moeten drie indicatoren worden gescheiden: de bedrijfsopbrengsten, het operationele kasoverschot en de uitkeerbare cashflow op de lange termijn. De hoofdsom van een lening is geen bedrijfskosten in de winst. Maar het moet contant worden terugbetaald. Afschrijvingen zijn een niet-contante kostenpost. Maar upgrade-uitgaven veroorzaakt door veroudering van apparatuur zijn rigide contante uitgaven. Opportuniteitskosten mogen niet over het hoofd worden gezien. Als de huurinkomsten uit het onroerend goed dicht bij de winst van de wasserette liggen, zijn de investeringen in apparatuur en operationele risico’s zinloos.

Kingstar-voordelen

Kingstar biedt een volledig assortiment commerciële wasdrogers en natreinigingsmachines. Het begrijpt diepgaand de pijnpunten van het renoveren van bestaande winkels. De hoofdoorzaak van verlies is veroudering van apparatuur, gebrek aan reserveonderdelen en hoge onderhoudskosten. De commerciële wasapparatuur van Kingstar maakt gebruik van een universeel componentontwerp. Het heeft een lange levensduur en kan de onderhoudskosten verlagen. Hoogwaardige natreinigingsmachines kunnen helpen de verzorgingsdiensten voor delicate stoffen uit te breiden. Zo kunnen winkels afstand nemen van de concurrentie op het gebied van basiswasgoed tegen lage prijzen. Of het nu gaat om het bouwen van nieuwe winkels of het upgraden van bestaande winkels, Kingstar kan complete uitrustingsoplossingen bieden voor wereldwijde wasbedrijven.

Conclusie

Vergelijk bij het kopen van bestaande wasserettes niet het prijsverschil tussen nieuwe winkels en bestaande winkels. Bij winkels met een lage prijs loopt u mogelijk het risico van lease, vervanging van apparatuur, arbeidskosten en herstel van de locatie. De sleutel tot acquisitie is niet een lage prijs, maar het beoordelen of de activaprijzen veilig zijn na het berekenen van alle potentiële verantwoordelijkheden.

Q&A

Vraag 1: Waarom kunnen veel bestaande winkels zelfs met hoge winsten geen geld verdienen?

A1: Hun winst omvat niet de gratis arbeidskosten van de eigenaar, de afschrijving van apparatuur en de vervangingskosten voor behouden apparatuur. Eigenaars krijgen een beperkt rendement door hun tijd uit te wisselen. Dit zijn geen werkelijke activa-inkomsten.

Vraag 2: Wat zijn de uitdagingen bij het kopen van een bestaande winkel?

A2: Er zijn vijf verborgen risico's: verouderde apparatuur, machines zonder reserveonderdelen, aflopende huurcontracten, verborgen restauratie van locaties en oorspronkelijke verliezen.

Vraag 3: Op welke gegevens moet de nadruk worden gelegd voor de daadwerkelijke winstgevendheid van een wasserette?

A3: Focus niet op verkoopopbrengsten of maandelijkse hoogseizoencijfers. Focus op uitkeerbare cashflow op lange termijn na het elimineren van arbeidskosten, huur, onderhoud, leningen en upgradekosten van apparatuur.